8月12日-13日，由观点地产新媒体主办的“2010博鳌房地产论坛”将在海南博鳌开幕，本次论坛的主题是“新政下的中国房地产”。

以下是对中原集团主席施永青的采访：　

【搜狐焦点网】：各位搜狐焦点网友大家好，现在我们是在2010年博鳌房地产论坛的现场，坐在我身边的这位就是中原集团主席施永青先生，欢迎您。

我们知道其实去年也是在这个地方大概差不多的时间我们也是采访了施老，他当时的观点说对2009年的市场相对来说是比较悲观的一个判断，但是我们看到从2009年8月份到这一轮，市场又有一个非常好的发展，到现在政策出台以后可能会稍微有一些调控的压力。您怎么看这一年市场发生的变化呢？

【施永青】：当时比较悲观的是受到整个世界环境的影响，我们在外面对外面的情况比较敏感，因为我当时看到整个欧洲、美国经济都会放缓，而且放缓不是一个短的时间，这种情况会影响中国的出口，当时的出口下条了很多，会影响中国的工业快速增长，从而影响农民进城城市化的速度，影响房地产的需求。这个是大的环境，就是因为外面的环境比较严峻，中央政府在救市的时候所出的力道也特别大，从银行流出来的资金是几万亿差不多全年十万个亿，这个使很多本来可能出问题的都变成因为有了资金有了买家价钱又上去了，开发商本来担心资金链断的，现在忽然间多了这么多的买家，所以他们的处境改善得很快。

但是也造成现在的后遗症，就是民间资金太多，资金多的时候要找出路，找出路的时候本来一个社会如果健康的话，这个资金最好流到实体经济里面去，去增加生产增加商品供应增加服务供应，那人的生活才有机会提高。但是现在实体经济产能过剩，资金没处投，所以都是投在房地产跟股市里面，所以去年的经济增长相对依赖投资性带动的，这个情况一路延续到现在，造成房地产的需求很大部分是来自投机的需求，拥有资金的人担心自己的资金可能在宏观经济环境下可能被蒸发出现贬值，他想去买一些实物保值，起码我的钱可以抵抗通胀，这是造成现在楼价上升的一个很重要的原因。

但是这种情况出现之后也造成对社会上的冲击，一个是房价很明显跟城市里面的大部分居民收入脱节，很多年轻人离开学校工作之后不要说五年买不起房子，十年也不一定买得起，他们就产生怨言。另外资源错配，有些做工厂的朋友告诉我，一年辛辛苦苦又去搞原料又去搞生产线又找定单，一年才赚一千万，他的老婆去炒楼，一年赚的比他多，他觉得还是去炒楼好。另外也有一些做工厂的，工厂不做转行去做房地产开发，变成把资金引导集中到房地产，这个对于中国的长远发展是不利的，变成中央政府要想办法要扭转这种情况。现在扭转不容易，钱已经放出去了，虽然有些地方收紧了，收的太紧又怕影响其它行业。

应该说今年4月份开始的政策越收越紧，效果也有一点出来，但现在的效果只是交易量下跌，但是价格调整的幅度很小，有些地方可能多一点，深圳可能多一点，北京、上海只是5%左右。对于有怨言的群众来说还不够，从一些资金现在的想流出去的对象来说，还是找投资的机会比真的到实体经济里面去营运这个趋势在7、8月份，我们现在看到因为价格不跌，有些人经过两个多月的休息又蠢蠢欲动，价格又有上升的趋势了。

所以现在的情况是有些毛病是因为金融海啸之后投资去带动经济做成的，现在这个后遗症政府正在想扭转，但是已经产生影响了，一下子还扭不过来，要看政府的政策。如果不加强的话，我担心这个价格又会上去，但是加强的话现在其实下的药已经很重了，再下下去可能又出现另外一方面不好的影响，所以要挺小心。

【搜狐焦点网】：您刚刚也说了这一年的市场情况，从4月份以来应该说交易量下去但是价格上面可能在北京、上海一线城市没有太大的变化没有太大的下降效果。那您预计这种下半年的趋势在成交量和成交价格上面会有一个什么样的走向？

【施永青】：我认为现在开始成交量开始上来，上来之后价格也会有一定的上升，但是这种上升不可能跟金融海啸之后比，因为金融海啸是先掉下来然后再上升，但是现在你本身已经升到一个比较高的位置还没有经过调整消化，你在高的位置再更上一层楼现在就缺乏很大的动力。因为我刚才说，西方的经济情况还不是太景气。另外09年的增幅，宽松的货币政策不容易再回来，它现在不会收紧但一定不会加快货币流通，所以在这种情况下我认为会升一点，但是升的不多，升的太多的话就会引起政府的干预。

【搜狐焦点网】：您的意思是说交易量上面会有一个复苏，但是价格上面会有一个小幅提升但是上涨压力还是比较大的。

【施永青】：不要期望好像去年下半年跟今年第一季度升这么多，但是主要趋向还是升的。

【搜狐焦点网】：去年这个时候我们对08年的时候大家对于市场是比较悲观的判断，那时候业界的观点说这样一顿调整可能对于行业的重新整合包括制度的建设、企业的应对策略方面可能会有一个帮助，但我看接下来的金融海啸国家一系列救市政策出来之后，这个行业没有经过太大的调整又起来了。如果没有调整很多企业失去了从中学习的经验，包括有一些落后的企业或者没有很好的重新的资源整合，您怎么来看这个问题？

【施永青】：其实我们当时是比较主动的因为环境的改变我们也做了一定的收缩，后来证明我们这个决定是错了。因为政府的政策很快就补偿了市场的退缩，所以一些没有收缩的行家反而获得更多的市场占有率，我们因为减小规模，一定程度上也伤了自己的元气，你收缩的时候把一些东西切掉了，对于员工的士气也有影响。但是当时我们是为了活命，不得不做一些预防性的措施，当然后来事实证明我们的估计是错了，但是我认为为了保证安全，下一次遇到这么大危机的时候，我认为我还是会这样做的。当然对于有些行家来说，他可能这次有利但是他是一个不好的经验，就是危机来的时候不要紧，顶下去就成了，但是有时候有些危机是顶下去要付出重大的代价。现在市场里面有些人就觉得只要我顶住，好日子就会回来的，这个经验是不是好经验，很值得怀疑。

【搜狐焦点网】：现在大家听到一个说法政策也是紧一年松一年，市场也是好一年坏一年，虽然现在有一些调整和波动，可能扛过这个时间马上明年的时候肯定又会有一个复苏，这样一个循环会不会一直这样循环下去？如果是这样做的话，是不是对于企业来说还是需要考虑一些警示一些风险，有些时候需要谨慎一些？

【施永青】：所有的东西都是一张一驰文武之道，市场收的紧了，那什么东西都慢下来了，它以为放一放。如果09年是放的，2010年就开始收紧了，紧到什么时候呢？现在还比较难估计，如果收紧的效果出来了，它会放松，但是收紧的效果不明显的话它可能做进一步的收紧，这个是我的估计。但是如果不收紧的话，现在内部的力量可能把房地产又推向比较兴旺的状态，对于企业来说所有的企业都要面对竞争，经济不好的时候萧条的时候就等于所有人要排队去死，你的竞争能力强的就可以排在后面，排在后面就让人家找死，那本来僧多粥少，死了一批和尚之后你就有粥吃了。问题是你可不可以让自己排在后面，不要这么快就去死。

但是要做到这一点，你平时在公司的营运上就要有很多部署，你的结构式不是合理，你的薪酬制度是不是让员工有积极性，你内部的沟通是不是可以让信息流传，公司从市场上学到的知识是不是可以共享，这个是企业平时要做好的基本功，基本功做得好的，有危机的时候你的应付能力就比较强。我们对于危机来说不能够说什么都做预防，不能够以防万一，你要做一万件事情去防一件事的话成本一定太高，有些事情我们估计不到但是发生的时候你身体好精神状态好，那你就可以应付。如果你本身因为赚钱容易，市场好，你就随随便便，危机来的时候你就会措手不及难以应付。

【搜狐焦点网】：您的意思是说企业还是要先练好内功，现在这种状态下是企业应该收缩一下还是扩张的机会？

【施永青】：现在我相信大部分的企业在前一个阶段都是不断扩张的，现在我认为起码把扩张的部分放慢一点。我们公司现在采取的方法，赚钱的部分如果有绝对的话可以继续扩张，亏损的部分先把以前扩张的还没赚钱的搞好，分别对待，不是中央一刀切下去大家都要收缩，有能力扩张的还是让它扩张。

【搜狐焦点网】：根据企业自己的情况业务的运营水平来决定？

【施永青】：根据总公司的情况还可以根据不同的分公司、不的部门具体情况，我的做法很简单，分公司也好，要结余六个月的营运资金之后你还有钱的话，你就可以扩张，你没有的话就要停下来。我们基本上没有贷银行的钱，但是自己要准备一笔营运的资金，在安全的情况下我们还是可以扩张的。

【搜狐焦点网】：谢谢施老，我们昨天搜狐焦点总经理曾伏虎刚刚宣布我们公司大的合作意向，要跟时间传媒做一个全方面的合作，除了北京之外的其它城市的运营，采用新公司合作的模式互联网和报纸相互联动，也希望您就这样一个合作意向提一下您的期待，希望它是一个什么样的媒体运作模式。

【施永青】：现在所有的业务都要利用IT利用媒体，尤其内地上网的人越来越多，在媒体上知识的交换、信息的交换、人与人人际关系的技能在IT方面是越来越普及，我认为所有的行业都不可以放弃这个阵地，以前没有在这方面投资的应该加强投资，没有这方面学问的也要加快去学。