亮丽的中报业绩并未能反映龙头地产公司调控以来的真实生存状况。8月10日，万科、保利、金地齐发中报，加上之前的招商地产（000024），其上半年净利润均大幅增长。但中报反映的仍然是2009年的结算资源，而对于调控以来的市场变化和影响，预计将在三季报乃至2010年年报中体现。招保万金均表示，调控已初步见效，预计下半年调控仍然不会放松，楼市价格调整成定局。

7月成交反弹 政策博弈加剧？

淡市销售创新高，8月9日，恒大地产公布，其7月销售达到50亿的规模，这是公司今年以来最好的单月销售业绩。

万科7月销售公报也显示，继6月以87.7亿元创造历史单月最高销售额后，万科本月又实现销售金额84.4亿元，同比增长64.9%。至此，今年以来万科已累计实现销售金额452.1亿元。

除主流地产公司销售数据上升外，中银国际房地产周报显示，成交量近期呈现出连续反弹格局。7月26日-8月1日，17个主要城市合计成交面积达215.2万平米，较上周环比上涨13.5%，其中12个城市出现了环比上涨，占总数的70.6%。

中原地产的研究报告也指出，7月最后一周，新房市场成交延续前两周的回升趋势，且反弹幅度加大。一线城市的表现优于二线城市。一线四城市中，除深圳外，其余三城市成交量环比大增在5成以上，上海上周成交量已达4月新政前的水平。二线城市中，津、渝、蓉三市环比增幅在2 成左右。

对于7月出现的成交反弹，业内多认为，楼市博弈加剧，政策“药力”在消减，很多地产商在赌调控会松动，坚持不降价；而很多买房人看到房价并未出现实质性下跌，因此出手购房。

不过，广发证券（000776）研究认为，未来房地产的重点仍要关注房价的走势和成交量的情况。尽管目前楼市的成交量有所回升，但未来成交压力仍在。成交量是否属于震荡筑底阶段还有待观察。

国泰君安研究员也表示，销售过快回暖，对行业基本面和地产股投资来说不是好事，将动摇开发商降价决心、增加政策压力，使得购买力得不到修复，进而拉长市场调整周期。

下半年调控不会放松

8月3日，一份国土部1457宗闲置土地黑名单出炉，对地产股造成打击。此前几日，央行重申严格执行差别房贷政策，银行监管层也对房地产信贷尤其是开发贷发出密集警告，消息层面对房地产行业趋严。

胶着之际，龙头公司中报相继表达了他们对下半年市场的看法：调控仍紧，价格调整成定局。

事实上，自4月17日新一轮宏观调控出台以来，万科、金地、中海、恒大等公司对政策和市场的判断，表现出某种默契和一致。早在5月初启动全国性8.5折降价之时，恒大总裁夏海钧就表示，公司对今年房价走势的判断是不会再涨，甚至会出现调整，早动手降价可以抢占市场；稍后中海地产股东大会上，中海地产主席孔庆平表示，个别开发商在销售策略上做一些调整，是顺应市场的策略，“非常正常”。他坦言，中海地产下半年会根据市况调整新开盘价格。

此外，万科董秘谭华杰、招商地产董事长孙承铭、金地总裁黄俊灿等也相继表达了类似看法；万科、保利4月之后多盘暗降促销，支撑了二季度销售业绩。

记者发现，万科等中报在很大程度上延续了上述观点。在8月10日下午的业绩交流会上，万科总裁郁亮表示，公司认为限制三套房贷等应该继续坚持，政策应保持稳定性，公司也抱有如此的期待。

除了预期调控不会放松之外，包括龙头企业在内的地产公司下半年推货量普遍加大，将面临激烈的竞争。“热点城市价格肯定要回调。”谭华杰表示。

万科中报称，今年年初制定的800万平方米新开工计划无需考虑调整，甚至会超过800万平米。

国泰君安报告显示，万科上半年与下半年4∶6的供应结构，已是业内最优，其他公司的供应大部分集中在下半年。万科董事局主席王石判断供应高峰将出现在9、10、11月。据保利地产（600048）副总经理胡在新称下半年保利地产有近400亿元的货量，而金地下半年则有200万平米的可售量，中海也有200多万平米可售住宅。

国信证券分析师方焱认为，由于前期出台的政策大部分还会执行、下半年供给高峰到来，或将导致大规模的降价潮涌现。

万科、金地、招商等在中报公布后均强调，会对即将开盘的新盘采取随行就市策略。

国泰君安分析师孙建平认为，相较而言，万科的供应节奏更为合理，加之均衡的区域布局，中小户型为主的产品结构，以及积极促销的策略，都使得万科强劲的销售势头将可持续。他预计，万科今年全年的销售可能超过750亿元。

8月首周,京沪深三地楼市在继续震荡之中出现微妙分化。北京、深圳两地楼市成交均价继续下跌。同期,连续十余周在2万元/平方米上下震荡的上海商品住宅成交均价,上周（8月2日-8月8日）却反弹至2.3万元/平方米的高位,回到新政出台前水平。