【主持人】：各位网友大家好，欢迎来到焦点访谈间。今天我们请到的嘉宾是恒盛波尔多 (论坛 新闻)小镇总经理陆舜尧先生，欢迎陆总。

【陆舜尧】：各位网友大家好。

【主持人】：5月7号恒盛合天和信（北京）房地产开发有限公司以37600万元竞得北京市大兴区采育镇西组团01—0118号地块居住项目用地地块国有建设用地使用权。回忆下当时的情况是怎么样的？

【陆舜尧】：拿地那天竞争很激烈，竞争激烈代表这个项目很受关注，首开、建工集团也都来了，说明大家对南城的开发比较关注。

该宗地位于大兴区采育镇，具体四至范围是：东至采源路，南至育进街，西至采福路，北至育镇街。该宗地将以 “五通一平”的形式供地，土地面积90741平方米，其中代征地面积31096平方米，规划建筑面积83503平方米。

恒盛在大兴采育镇已经开发了恒盛波尔多小镇 (论坛 新闻)项目，建筑面积24.4万平方米，占地面积18.1万平方米，目前售价在9000元/平方米。

【主持人】：现在算是逆势拿地吗？恒盛地产作为民营企业的代表拿下了地，这是不是民进国退的一种表现？

【陆舜尧】：我们已经在采育镇开发了波尔多小镇，这块地就是项目旁边，我们势在必得。算不上逆市拿地，只是延续我们的开发理念和进程，进一步完善波尔多小镇。

能够胜出北京两个比较实力强大的开发商，一是算比较幸运，二是说明企业拿地开始理性，对房地产市场来说是一件好事。

民营企业相对来说比较理性一点

另外，恒盛地产对这个区域已经有感情了，在这种条件下有信心有能力做好下一步的开发。

【主持人】：北京市供地的模式、拿地的方式也出现了一些变化。上周这块地是用暗标的形式价高者得。还有一个是通过两轮的得分，价格最高者拿地。您怎么看待拿地方式的转变？

【陆舜尧】：第一，土地市场开始理性了，这是政府调控措施得到充分效果的体现。

第二，民营企业理性测算后再拿地，供地模式的改变对民营企业来说是个好机会，有利于企业的持续发展。

现在的拿地的确很考验开发企业的实力。报价高，企业利润必然降低；报价低，又担心摘不到土地。是企业跟政府相互博弈的过程。

【主持人】：当初，恒盛地产为什么选在了采育作为发展起步的区域？前景会怎样？

【陆舜尧】：当时集团的产品线有几个战略，一个是城市的豪宅系列，在市中心做稀缺产品。第二个系列是在城市的边缘做一些中端产品；第三，在远郊，像采育这样做一些庄园产品，类似于上海的泰晤士小镇，规模比较大，自成一个体系的社区。

房地产开发是有时代特点的，厚积薄发。三十年河东、三十年河西。

现在南城新规划，南城发展的动作已经出现。亦庄区域又要南扩，也是证明了我们当时的决策是正确的。  

谈到发展前景，有三个层面。

首先对于采育工业开发区会纳入亦庄开发区，亦庄开发区属于国家级的开发区，区划地位甚至高于通州和大兴区。

去年廊坊提出要搭上北京这个经济快车，一小时经济圈，直接通到亦庄，正好经过采育，基本确定在这里有一站，现在这个规划正在制订。从交通、行政区划来看，采育有一个比较大的外围支撑。这也是为什么首开和建工都要去争这块地，他们是北京的企业，当然会先知道有这个规划。

第二，从采育镇资源的开发和整体的建设内容，也对整个地区有一个支撑发展。首先这里有品质非常好的温泉，计划要建一个温泉城。有了温泉城以后，采育就变成了旅游渡假休闲的去处了。

采育镇政府包括我们想在采育打造一个集休闲、娱乐、购物、渡假为一体的新兴小城镇，其中就有购物的内容，我们也有可能会在采育镇打造一个国际级的奥特莱斯，满足购物的需求。

另外，葡萄资源还将继续整合利用，会和波尔多合作，新建一个酒庄的世界博览会，这也在计划中。

还有一部分就是它的配套设施，因为采育最薄弱的就是配套设施，将会引入品牌学校、知名医院合作，把采育打造成一个又能适合居住，又能适合旅游，又能适合人们在这里创业的开发区。

第三，恒盛地产也会练好内功，把文化、艺术、高尔夫球场以及教育医疗资源集一身，塑造完整的功能配套，发挥小镇社区的力量。

三个层次，一个是大的环境，第二个是当地政府，第三是我们本身，有这三股力量打造这个小区，我想它会比一般的社区都具有更高的居住价值。

【主持人】：刚才陆总从三个层面，包括市政府的规划、到采育区域发展的规划，信息娱乐的定位，包括其他相应的设施，也到了我们波尔多小镇这个项目的情况给我们做了一个介绍。这块地是9万平米，这块地我们打算怎么规划设计？

【陆舜尧】：不管外围形势如何，我们的产品会不断升级，会从几个方面，一个是从房型，产品类型，更高端的产品，包括建材配置、园林规划等。原来一期是乡村风情，未来产品会更城市化一点，更高端，或许也会做精装修。

针对产品的升级，有可能我们会比较早开工，开工以后我们会先盖楼，把更有信心的产品展现给大家，会做一部分现房，买房要看到装修好了才放心。

产品不断升级，位置越来越好，越来越幽静、越来越宜居。买地段就像买房一样，一步踏空，步步踏空。接下来政府会推出更合理的招标方式，综合评标，那么我们就会更有优势。

【主持人】：我们再来问一下关于市场的话题。我们知道从4月份的时候政府的新政频出，也被大家认为是房地产市场上最严厉的调控政策。经过这么长时间，陆总怎么看市场上的变化？对市场上的影响怎么评估？

【陆舜尧】：这次的调控比较严厉，可见政府的决心也是比较大的，而且比较深远。

但是这种影响我想也是要区别对待。它对一些前期因为地价暴涨导致了房价疯长的项目，有30%左右的回落，这些泡沫肯定要被挤出来。

第二，政策这次也是有针对性的，过分的投机肯定要打压。政府的本意也不想让房地产市场箫条。希望平稳的繁荣，这是政府最愿意看到的，也是我们开发商最愿意看到的。很多购买者有一些误解，觉得政府和开发商在联手把这个市场弄火。

08年金融危机和调控的双重考验也是比较厉害的。给我们的感觉是很多项目一个月卖不了一套房，对于我们来说还是平稳的。09年暴涨的时候我们并不是一开盘就售謦，也是平稳上升，有序售房。

很多朋友问我说现在该不该出手，要区别对待，比如说波尔多小镇是通过产品升级把价格拉上去，产品比以前更好，这样子房子可以出手。而且，调控会让楼市更加理性，但是房地产总体上行趋势不会改变。

【主持人】：陆总，你觉得接下来还会有什么样的政策出台？

【陆舜尧】：第一，大家配合政府回归到理性，就没有必要再出政策。但是如果一味的没有反映。下一步还是税收政策，刚开始是物业税，物业税我觉得会晚一点，比如说出售房子所得税，20%一直强调，但是一直没有执行。

【主持人】：您刚才说了下半年的房价会有一个调整，对于购房者来说也是一个机会，在这种情况下，可能就需要他们来选择泡沫比较小的房地产。其中有哪些衡量的因素？

【陆舜尧】：首先，性价比是一个比较重要的指标，性能就是看楼盘的品质和开发商的实力，开发商的实力比较重要，因为调控往往会产生烂尾楼，这个损失是最大的，不知道等几年才能解套。

第二，我一直强调的是稀缺性。包括市中心稀缺地段以及别墅等，趁着楼市调整这个机会可以参与一下，根据自己的财力和实际情况。有时候该不该出手。

除了性价比还有一个是附加值。除了产品本身质量好不好，还有配套设施、周边环境等都可能是导致这个楼盘抗风险比较强的因素。

【主持人】：今天我们请陆总来是由恒盛拿到大兴一块地来展开，谈到了我们波尔多项目的情况，最后也聊到了市场政策方面的走向。陆总给我们网友提了很多建议，怎么挑选合适的房产，增值保值的房产。由于时间关系我们本次访谈到此结束，感谢陆总，也感谢各位网友。希望广大网友能够继续关注恒盛波尔多这个项目。