【主持人】：各位搜狐焦点网的网友，大家下午好！欢迎收看我们本期的高端访谈栏目。我们的两会正在进行当中，今天也非常有幸邀请到全国政协委员、江苏省社科院院长宋林飞委员，来到我们演播室，就两会他的一些提案，以及市场、政府方面的看法给我们做全面的解读。首先非常宋老师的光临，宋林飞今年是第四次参加我们的访谈了。

我之前也看到了万科年报有一句话总结的特别好，针对于房地产这个行业，2007年刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，到2009年的柳暗花明，短短几年的时间里我们的房地产也经历了几轮的更替。每一年市场的环境不一样，宋委员的提案也都紧扣不同的热点话题，所以请您给我们介绍一下今年的两会提案具体的内容。

【宋林飞】：每年我要在两会里提出一些提案，今年我对房地产市场的提案，主要是想提出房地产市场两个最突出的问题，一个问题，市场扭曲；第二个问题，市场失灵。

所谓市场扭曲，主要是房地产市场在管理的过程里边出现了一些问题，比如房价偏高的问题，两会之前和现在，网民、社会上都很关注。房价的问题应该说有两个问题，房价一个是去年下半年开始涨的太快了，偏离了老百姓的承受能力，我们研究房地产市场也发现了很多数据支持这个结论。另外，单价偏高。所以现在谈论一个理论问题，就是房地产市场有没有泡沫问题，好几年不太谈论这个问题了，今年我们就是用这个概念。另外，从国际上流行的标准来看，一年中间房价一下子涨的很高，超过它的GDP、超过它的物价上涨、超过它的收入增长，基本上算偏高，都算有一些泡沫。

今年不是说有没有泡沫的问题，今年年初和去年下半年，不是有没有泡沫的问题，而是泡沫比较大。现在看来，政府已经关注到这个问题，总理在回答网民问题的时候也已经谈到这个问题，今年的政府工作报告里面也谈到这个问题。今年谈论房地产市场，并不是放在经济增长里面谈论的，并不是作为产业问题来谈论的，而是作为民生问题来谈论的，从和谐社会的建设、从改善民生来谈房地产市场，这个角度就反映了政府对房地产市场的重视。毕竟房价涨的太快，房价过高，越来越多的老百姓不能改善住房，买不起自住房子。所以从这个意义上讲，应该说今年，因为我第三届当全国政协委员，听了13次政府工作报告，这13次政府工作报告里面今年对房地产市场讲的最长的一段，以前对房地产市场都是一两句话，有时候没有、有时候一两句话，今年是一长段，而且讲的很具体，主要的问题就是对房地产市场健康的发展，而且也一些重要的政策措施。

第一个问题市场的扭曲现象，也就是说相当多的城市出现了价格泡沫，我就觉得这个问题必须引起我们的高度重视。一般认为，大家对这个房价好象不要管，因为市场经济，我们的房价就是市场自由的浮动，政府就不要去管。我觉得，一般情况下政府是不要去管的，但是在非常的时期，就是说价格出现了大的泡沫的时候政府就要去干预，这种干预是需要的。有的人认为政府去管房价好像违法的，干预市场经济了，其实一般情况下不干预，但是在非常时期，什么叫非常时期，就是在一段时间里面价格涨的太高、太快，这就是非常时期，在这种非常时期就要采取非常手段，可以采取行政措施，也可以采取经济措施。行政措施比如出台一些政策，来限制高房价，也就是说压缩房价的上涨，让它能够有所合规。如果说经济政策，比如信贷政策收紧一点，比如首付标准提高，当然这是第二套房、第三套房了，第一套房一般来说不适宜收紧。另外比如说税收的优惠上，去年优惠的政策可以取消掉，这样也可以对房价有一定的影响。总的来说，我的提议是这样，要采取一些措施，就像总理讲的，要防止房价过快上涨，要抑制房价过快上涨。

对此，我提的第一个建议就是关于土地财政的问题。现在我们地方政府的收入主要是国家土地的转让收入，地方政府靠这个收入要管很多地方的事情，应该说这是地方政府一个重要的财政收入来源。这样就自觉不自觉的会追求土地收入最大化，土地如果越多他的收入就越高，收入多了之后可以干很多事情。因为地方政府有财权、有事权，有了钱以后要去干事，财权和事权，每一个政府的领导人都要关注的两个事情，首先关心钱，钱多了可以办更多的事、办更好的事，他希望增加地方财政收入，这地方政府负责任的表现，因为有了钱以后他能办事。

问题在哪里呢？因为土地收入来源是老百姓购房，当然也有其他的。假定对于一般的老百姓购房来讲，如果说土地价格很高以后，因为土地价格上涨以后容易推动房价。前两年有争论，开发商对国土部门讲，你们土地涨价了所以我房价涨，国土部门在报纸上发表意见，这个涨价主要不是我们土地涨价，我们土地涨幅有限，但是是你们的房价涨了，你们的利润空间大了。后来我就讲了，这里是蛋生鸡、鸡生蛋，我们两家都有责任，为什么叫蛋生鸡、鸡生蛋呢？比如现在拍卖土地出一个地王来，周边的二手房价都上去了，房价就高了，这个时候开发商凭什么，因为本身楼盘的土地价格上去了，但是也可能是周边的楼盘上去了以后我跟着赚钱。对国土部门来讲，这个房价涨了自然而然我下一轮的土地拍卖价格又升高了，所以他们两个之间的相互作用推高房价。我想如果是地方政府过度的依赖土地的出让收入，他在出让土地的时候你关心什么，当然土地价格高他收入越多。

怎么来解决这个问题呢？我认为有两个思路，第一种思路，也就是说现在大家讲的物业税的问题，因为现在产权是70年，土地价格里面都有了，卖出去了。这届政府卖了土地以后后边的政府就没有收入了，所以国外来说是采取物业税的办法，年年都有财政收入，每年都可以收。所以现在看来，比如说从明年开始，我们这个里边70年每年收多少，这样开发商先付10年，假定10年以后业主通过物业税的方式交给地方政府，这样房价就会下降。但是买了这个房的人，现在物业税的交法就不一样了，已经有70年的土地出让金收走了，他收物业税的时候对土地上的收入问题、土地资源占用问题上的收税理由就减少了。怎么办呢？按照物业税的收法，一个是土地的增值问题，还有一个是财产占有的问题，一个是土地占有，一个是财产占有，你土地占用越大将来交税越高。这个问题我们考虑到了，土地占有多少70年里边出让金已经考虑了，这个情况下我们收物业税，对这部分老房子老办法、新房子新办法，我认为老房子交物业税以后要交，但是土地上收增值税的理由就不是主要的了，主要是财富的占有，这个房子多少钱应该交税嘛，当然他也可以收税，收税低一点。这个因为你交了10年，你还有60年慢慢交呢，所以你一开始房价是低的，但是你交的物业税就比老房子的人高一点，不能一刀切，同一个政策收物业税，因为大家都没有这个体验，我觉得不行，一定要老房子老办法、新房子新办法。

我现在的想法就是说，物业税势在必行，现在谈物业税其实对炒房是有作用的，今天谈物业税，即使没有出台对炒房的人也有很大的压力，为什么？你手上如果有很多套房，一旦征收物业税你就要交税。所以我觉得讨论物业税或者以后出台物业税，以后出台物业税是必然的，所以现在讨论物业税也是需要的，讨论以后逐步来实施，逐步加大力度。所以我觉得物业税实施，网民也很关注，我觉得这势在必行。

另外，土地财政要解决这个办法的时候，能不能中央财政和地方财政在土地收入这一块一种方案，有人提案全部交给中央，如果是全部交给中央的话，能不能中央拿某一种产业税，一部分能不能放给地方，让地方也有他的收入。这是一种办法，这样地方政府把土地收入最大化的动力减少了。

另外一种，刚才讲大的物业税的办法。就是把这个土地财政，不是你当市长收1年，70年都收来了，这样后边的市长不好当了，怎么办？每年都有物业税的办法，把土地的出让收入，土地租金嘛，土地就是国土，这个国土你建分了，使用权我出让给你，但是土地最终收入权、最终产权是国家的，所以每您都要收税，这样土地财政的问题，高房价这个问题就能够得到有效的解决。

第二个问题，对房价的泡沫因素，政府主动的把它释放掉一部分，主动想办法挤掉一些泡沫。我觉得挤压房地产市场的泡沫要多种渠道，一种刚才上面提到了，土地价格使它不要过分的上涨。第二种方法，抑制开发商的暴利，开发商在房地产开发过程里面利润不能太高，按照世界房地产市场的平均利润是5%—7%，现在我们的房地产开发利润一般来说比这个高多了，特别是在快速上涨期间，因为同一个楼盘，甚至同一期，它的房价上涨也很多，所以这种情况下，其实还是有一定的暴利的，所以我们需要制定一个《反暴利法》，反暴利应该分类实施，比如对高档住宅，你有本事卖得了可以，但是在普通商品房上反暴利。普通商品房在房地产开发过程里边你不能够暴利，我曾经提一个观点，世界房地产的平均行业利润5—7%乘2，就是10—14%，这就最高了，不能再高了，再高以后我们的消费者就受到很大的影响，影响中低收入者改善型住房消费。

另外，应该支持房地产开发商节约成本，他有很多成本，有的成本很难压缩，比如建材，建筑安装成本是很困难的，但是隐形成本可以帮助他，比如搞公关、请客、送礼，甚至贿赂干部、贿赂招拍挂的工作人员，灰色的或者黑色的。灰色的就是打擦边球，请客、送礼，还有贿赂干部。我曾经提出过，应该公布成本，特别是平均的房地产开发成本，在一个区域里是应该公布的，但是开发商是很不愿意的，为什么？在隐形支付里边就有请客送礼甚至贿赂干部的，不能公布出来，但是这部分钱是开发商计入成本的，所以就使我们的消费者很不合理，承担了这部分不合理的支付。

另外，开发商利用市场行情的变化，他不愿意放在那边，压一压，到高的时候再卖掉。所以政府采取一些办法，来挤压房地产市场的泡沫，主动想出一些办法的话，对于抑制房价的快速上涨，使房价可以有一些回落，还是可以做到的。