对于中国楼市是否存在泡沫的争论，最近因一份“房地产崩盘时间表”再度引起专家热议。尽管国内学者对于楼市会否崩盘存在严重分歧，但有关中国楼市泡沫的论调已经引起国际广泛关注。

近日，一份“房地产崩盘时间表”在网上流传。它回顾了日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年至2008年的房地产市场走势颇为相似。

比如1985年，日元开始升值；1986年资金开始流向房地产；再过一年，1987年房价飙升三倍。而中国2005年人民币升值，一年后大量资金也开始流向房地产，2007年房价飙升三倍。这个过程完全吻合。

此外，日本楼市在1988年以后下滑，但房价靠地王拉升；而中国在2008年也出现类似现象。结果，日本在两年以后，即1991年出现房地产崩盘。如果按照这个比较看下去，就会得到惊人的预测：中国房地产将在明年发生类似现象。这就是这张“房地产崩盘时间表”的基本内容。

楼市崩盘论已经引起各界热议，网络调查显示，70%的网友认为中国楼市将在2011年崩盘。一直看空楼市的知名财经评论人牛刀更是悲观地表示：“网上流传的房地产崩盘时间表与我的预测基本一致，只要房价涨过了今年，那么就要暴跌十年。”

“中国房地产市场是否存在泡沫？泡沫会不会破裂？这也是全球基金和跨国公司高管最关心的问题之一。”摩根大通董事总经理、中国证券和大宗商品主席李晶昨天表示。

李晶表示，海外有人宣称这是“历史上最大的泡沫”，并警告中国房地产行业正走向崩溃。“但我认为这种担忧有些多虑。”

“不同于引发美国次贷危机的家庭债务急剧增长，中国家庭债务约占国内生产总值的17%，远远低于美国约96%和欧元区62%的水平。”李晶表示，过度举债加上按揭证券化，是美国次贷危机的根源。这两个因素在中国都不存在，“中国房地产行业问题的症结在于投资者将房地产视为保值工具，那些将购房作为投资的人认为其风险小于股市。”  

网上流传房地产崩盘时间表楼市重蹈日本覆辙？

雷同

日本国土交通省本月公布调查显示，日本地价在去年连续第二年下滑，商业用地价格跌至纪录低位。

经济起飞晚了近30年的中国，金融危机过后地产价格依然火热。国家统计局公布的数据显示，今年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，新建住宅销售价格同比上涨13%.

“现在的楼市，确实和当年的日本非常相似。树长不到天上去，这样下去早晚要出问题。”曾在亚洲开发银行任职的经济学家、现任中国发展研究基金会副秘书长汤敏不无忧虑地表示。

中金公司香港研究部副总经理沈建光也表示，近期确实有部分投资者认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。

此外，中国也与当年日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。

差异

政府对银行和企业的控制力、市场广度、银行体系和人口结构等都不相同。

在中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容看来，当前高房价症结在难以抑制的投机性需求。中国大量二、三线城市如今还可以吸引投机资金。所以这几年房地产整体还难以遭到崩盘的结果。“但是一旦房地产泡沫破裂，后果将会比日本更严重”。

戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文更认为，内地楼市10年内都不会崩盘。中国内地金融体系与美国、日本甚至中国香港地区不一样，央行对房地产信贷的控制力更强。

中金公司香港研究部副总经理沈建光也指出，泡沫前，日本政府并没有对商业银行采取有效措施引导监管。中国政府对银行和企业有很强的控制力，可以引导资金流向，出台政策打压房地产泡沫。

沈建光认为，另一个视角是人口结构。1985年日本城市化率达76.7%高点，城市化接近尾声；中国城市化进程还处于加速阶段。只要吸取日本经验教训，采取有效及有前瞻性的政策，历史就不会重演。