【主持人】：最近绿色低碳这个概念越来越被重视了，今年全国工商联的年会主题也是关于绿色低碳环保方面的东西，我知道顶秀前段时间还找一些专家探讨了这方面的东西，刘总能不能给我们讲一下，您觉得什么样的工程才是低碳环保？

【刘新虎】：低碳环保也是我们欧式建筑的一种感触，实际上我们去欧洲考察以后很多人看到欧洲的建筑是非常节能的，当时我们为什么会请这些专家，包括北工大的包括建设部的专家来论证低碳，我们认为建筑本身是存续期非常长的产品，可能将近50年、70年，可能他对未来能源的消耗，一旦硬件形成以后，可能对他以后长期的能耗有很大的影响。所以我们作为一个负责任的开发商为以后的考虑应该考虑在能耗上尽可能最大的努力去解决这个问题，也是为什么这个阶段讨论这个问题，我们想作为一个责任地产的企业，我们想通过专家和企业共同的探讨去寻找一种模式，引领行业对未来低碳生活方法的一种引导。

住宅我们看到欧洲，前段时间很多人都在做，包括大的落地窗，还是其他现代的风格也好，实际上在很大程度上可能存在不节能的问题，我们看欧洲的建筑窗相对来说都比现在的建筑要小一点，也包括墙体的做法，所以我们从这样来考虑的，从建筑本身，包括环保、低能耗，包括低排放做法，都在小区里面应用。

另外一点，我们还在探讨一种方式，一种低碳的生活方式，现在我们讲绿色出行，从房地产产品结构来说我们可以引导一种方式，包括我们做的顶秀美泉小镇，我想以后越来越多的随着城市和郊区化的分化，可能越来越多的城市人口会外迁，外移出去，现在我们城市的热导效应可能过于积聚了以后是不节能的，所以如果有一部分人退休了以后，可以置换出来，有些商务功能的人可能就会住在城市里面，没有商务交往需求的人可能会选择到郊区来，我想他从生活方式来说也会成为低能的。因为本身我们现在来看，在怀柔来说，无论空气质量、温度都会比城里面要好很多，因为到夏天基本上，我们到很多旅游的景点去，基本上晚上开空调的时间很少，我想以后的产品就会分化，城市的集合住宅和田园的生态住宅会从两个方向，这样有一部分人，如果说我们现在并没有非要在城里面居住需求的人如果搬出去，实际上也是一种低碳的或者生态的生活方式。

【主持人】：低碳环保的理念固然非常好，但是从您的项目来讲到执行层面上绿色低碳这方面可能会遇到一些困难或者一些问题，您觉得如何操作可以实现这种低碳环保的理念？

【刘新虎】：我们也在探讨，为什么我们请建设部的专家包括房协的领导，我们想共同探讨，因为起初我们在做顶秀美泉小镇一期论证的时候，确实是想因为低密度住宅比较适合做节能环保的产品，现在开发商遇到一个比较大的难度，我们所有的节能规范都是在强制性标准，但是强制并标准都是最低的标准，但是事实上我们真正低能耗的，包括绿色能源的应用，是一种高标准的，高标准不是说最低规范的，是爱鼓励的去采用。比如我们当初考虑到太阳能一体化、建筑一体化，后来为什么没有采用？就是因为政策不到位，当然我们有理想的去研究、去探讨这个问题，事实上可能存在一个问题，很大的矛盾，因为企业做的过程中第一个问题，我基本上把做太阳能的厂家都寻遍了，太阳能一体化出现最大的问题就是成本问题，太阳能一体化要比真正我们做完以后能够入户的做法，实际上要比业主自己买的太阳能贵一倍，我们销售一个东西肯定要考虑性价比嘛，我买的东西比人家自己买的东西还要贵一倍我怎么卖，本身有这种瓶颈。实际上国外很大的情况是通过政府补贴、税收优惠来鼓励，我想作为一个有理想的开发商，最起码我至少不赔钱，能够被业主认可的话我就会去做这个事情，这可能是一点。还有一点，我们既然做了一体化以后，我们不仅是成本问题，以后的所有维护保养都是由开发商完成的，现在来说绿色能源为什么不能大面积的推广，很大程度上开发商在做这种费力不讨好的事情，政策还没有落实到位嘛。为什么上次组织低碳生活方式的研讨，我想通过部里面的专家、房协的领导、大学专业研究的专家，大家共同的去探讨这种方式，通过产学研的结合，呼吁政府能够采取更好的措施，引导行业能够把建筑做到低能耗、低排放的标准。通过这种呼吁，因为能源的价格我想早晚要涨，时间问题，肯定要涨的，只不过我们现在还没有意识到，随着我们未来生活方式的改变，对能耗的需求会不断的增加，这种情况下能源价格永远不会由政府控制的，自然会回归到合理的市场价格，我想到那个时间以后我们再回来改一些建筑我想成本也会很大，及时的政府能够采取通过鼓励、通过优惠去引导整个行业的发展，可能会解决我们未来10年、20年以后面临的问题。

【主持人】：刘总的眼光非常长远，就是从长远考虑来说，低碳环保还是非常符合房地产发展趋势的，但是刚才您也说到，譬如在太阳能方面的一个东西，开发商这边买的会比业主买的贵一倍，如果刘总坚持要做高品质低碳住宅的话势必成本会增加，那反映到营销策略上会有什么措施呢？

【刘新虎】：从产品定位上我们是这样，第一步，先要梳理客户，知道你面临的客户什么样，然后去深入的调研客户的需求，根据客户的需求打造你的产品，这样才能适销对路，另外服务客户才能达到满意度比较高。你知道你的客户需求是什么样的，你的成本就不是问题了，因为你知道他需要这种东西，可能对另外一个客户来说他这个东西是贵了，但是对你这个客户对这种需求是要这种东西的，所以就不是说价格问题，当然他也知道这种东西是什么样的价格，比如我们做窗户，当然一定是所有配套的设备都要和你的客户需求相匹配的。比如你是一个中端的或者中高端的客户，非要做一个别墅的标准，可能超过他的预期了，这个也不适用。我们匹配的时候，比如做的窗户，在怀柔当地第一个使用了断桥铝合金的材料，我们的客户无论从节能的考虑、对未来需求的考虑，是能够接受的。所以我想我们做高品质，第一，一定知道目标客户是很清晰的，他们也渴望需求这样的产品，符合他们去做。我一直就说了，1.2的容积率，四层的住宅，本身从成本来说不经济，当然是因为和六层的住宅比不经济，但是六层永远没有四层的生活方式，所以我觉得可能我们价格会比别人稍微高一点，但是因为你可能要为这个环境也好、为这种生活方式也好确实是需要多付出一点。

【主持人】：现在很多购房者经常看到一些项目打广告，就说他们本身是非常环保的住宅或者是非常高品质的住宅，但是具体落实到他们买房子当中，会有一种疑惑，不知道这个广告是真是假，不知道如何判断这个房子是否是高品质的或者是否是环保的，您能给这些购房人有一些建议吗？

【刘新虎】：买房子我一直讲，对于不同的人不同的标准，这是首先要区分的，不能我去买经济适用房了，高品质非要拿到比如说高端的产品来衡量它，比如我为什么要贴石材，这个是不现实的，我一定是要适合我的，然后我去评价一个标准，比如说你拿5000块房价，非要要求9000块的房子，说那种标准够不够，我觉得这种东西一定要和价值匹配的。第二，关于广告里面宣传的一些东西，你可以去同类的住宅里面相比较，我一直和我们的销售人员在探讨这个问题，现在这个阶段其实客户比销售人员还要专业。

【主持人】：眼光非常挑剔。

【刘新虎】：对，非常挑剔，为什么呢？房价已经到现在这种价格了，实际上很多人可能买一套房子付出了至少20年、30年的收入去买，对他来说应该很精细的去挑选。另外一点，为什么我说业主会比我们销售人员更专业呢？是因为他有一个同类比，他既然要在这个区域里买房子，可能不止看你这一个楼房，而且他还锁定了非常专业的在这个价位区间里的楼房，所以我想通过横向的比较可能会最简单。因为我们不能要求每一个购房的客户都成为专家，他不可能是建筑的专家或者设备的专家，包括我也不是对所有的产品都是完全了解很专业的，所以最简单的方法你去横向比较，他有这个那个没有，比如他这个窗户是这样的，比如他的门选用是什么样的，包括他的结构形式是什么样的，这是在开发商所有资料上明示的，我想通过这样横向比较，可能更能够选择出比较适合自己性价比的房子。完全说从我这个角度来考虑多么高的品质，我觉得可能不是特别现实。

【主持人】：谈了这么多项目、理念这方面的东西，下一个问题，我们想谈一谈对这个企业和产品品牌方面的概念，你怎么看待企业的品牌，因为刚才您也提到顶秀自身是责任地产的概念，您认为一个企业的品牌建设或者说顶秀置业的品牌口碑方面的东西，您是怎么来做的呢？

【刘新虎】：前段时间我听了一个专家讲品牌建设的问题，他提了一个很简单的例子，他说品牌我们评估比如万科的品牌价值是多少，为什么值这么多钱呢？实际上所有的品牌基本上是他交的学费最后买出来的品牌，所以说了一个比较通俗的道理，就是说所有的品牌就是不断的在犯错误的过程中把错误弥补以后，最后花费成为这种品牌的价值。所以这一点上我想，为什么我们顶秀置业品牌的做法比较兢兢业业呢，因为我有一个感触，原来跟业内的一个朋友交流的时候，他说的非常感叹，现在也做的比较大，他说我特别痛苦的一件事情是，5年前他做了一个项目，他现在都不敢说是他做的想法，也是对我出动比较大的，我觉得你不要做的很大，图很快，这样可能遗留很多问题，是终身对你的品牌有损害的。我们何不把每一个都做好，我们可能不是很大，但是都是加分的项目，这样回头每一个项目都是我的品牌的延续、品牌的增长，回头我们拿出来，包括现在为止，随便拿出来哪个项目都是可以作为我们的品牌的，不能说拿出这个项目以后所有的业主都在骂我，可能是对我的一个损害。所以我们一直在坚持顶秀这个品牌，我们做精品工程，无论我们做什么产品都要打造成至少最适合客户需求的产品，所以在我们的物业管理也好，后期对它的维护也好，实际上你可能会花费一些费用，但是最终对品牌是有贡献的。我们看一些百年老店，不是说3年一下扩张到那么大，最后能延续，实际上短期爆发式的增长对品牌建设是最不利的。我们做顶秀新园经济适用房也是做的最好的，做顶秀清溪、顶秀美泉小镇一直延续，可能我们以后还要做顶秀什么样的品牌，自然我的品牌就会出来了，因为所有的业主都是我们的宣传员，你不用再去打广告之类的。实际上大家可以看到，我们做顶秀美泉小镇这个项目的时候，没有太多的去做投放，实际上基本上都是大家最后对你的产品的认可，包括你对企业的认可，非常感动我的事有两个，第个，我做顶秀清溪这个项目的时候，有一个人，因为那个是在昌平立水桥地区，居然有一个业主去那买完房子一定找我谈这个事，为什么？是因为他住在丰台，因为我们做顶秀新园经济适用房的时候，他住的小区离我们很远的，他最头疼的事情是物业管的太差了，非常恼火。

【主持人】：他是一个商品住宅小区吗？

【刘新虎】：对，他看到顶秀新园的管理、维护、产品口碑以后他去买了顶秀清溪，这一次顶秀美泉小镇这个项目，我们也一个业务员，因为现在业务员都在流动，说有一个人一定要告诉你，他在这儿买房子了，他说您认识他吗？我说我不是很清楚，他说只要告诉你就行了，他是顶秀清溪的业主。我想作为开发商也好，还是作为我们从业人员也好，应该说这是我们内心非常欣慰的一件事情，说明至少我们做的一些事情是被大家认可的。我想另外一个侧面也反映了我们顶秀房地产做开发的品牌已经成为一个社会和业主认可的品牌，其实我觉得不能说是一个完全正确的思路，但是至少我们在这个品牌建设的尝试，现在应该说还是至少比较适合我们这个企业的。当然有一部分品牌的建设，可能是规模扩张了，比如像万科，但是万科我们看做产品线，实际上这种产品线最终的形成，之所以能够规模化扩张，是因为它已经固化了很多东西，如果没有前几年对产品线的梳理，最后固定在产品线来，也不可能这几年快速的扩张，如果说他没有产品线的固化，大规模的产品扩张实际上就是顺驰的做法了，不可能成为一个永久的品牌建设的典范，可能资本的需要短期扩张，不可能成为一个品牌。

【主持人】：从刘总的话中感觉到顶秀置业想成为一个百年老店，一步一个脚印的往前走，刘总能不能给我们透露一下明年顶秀有没有什么新动向？公司有没有什么进一步发展的情况？

【刘新虎】：出于我们对未来趋势的考虑，第一点，因为现在开的是顶秀美泉小镇第一期，明年预计还要开工12万平米，因为总共规模在30万平米。还有一点，我们从今年重新开始在寻找新的地块，也有一些有意向的地块在研究过程之中。

【主持人】：想往外地买吗？

【刘新虎】：短期我们还是不想去外地。

【主持人】：主要在北京？

【刘新虎】：对，我是这样来看待包括产品的扩张、包括企业扩张去外地的做法，我想是这样，我们这种产品的做法，很多人为什么到了另外一个地方，房地产行业本身我个人感觉是一个本土化特点比较鲜明的。举个例子，现在世界五百强里面没有房地产企业，实际上应该是多少年以后多少企业发展的过程最后验证了这一点，所以说不要去尝试这种东西。

【主持人】：但是我觉得像万科或者是现在星河湾 (论坛 新闻)一个成功的例子就复制到了全国各地。

【刘新虎】：我觉得复制到外地是这种做法，像万科的这种做法，你规模足够大，你的管理层级足够高的时候，全国化的时候实际上每个企业在当地都本土化了。对于中小企业我觉得不要轻易去尝试，第一，你的管理能力能不能足够的强，另外到当地能不能尽快的把角色融入进去，因为不同的需求，尤其对房地产来说，本地需求的个性化特点还是非常强，比如北京的人跟天津的人对房子的需求不一定一致的，而且可能差异化很大，这种情况下如果没有足够的团队在那个地方把客户深入的调研完以后，不可能完全作出他这样的产品。还有一点万科的做法很好，是针对人去做产品的，所有的区域里面只供应这一类人，所以他的产品很简单，在那个地方只做这一块就完了，剩下高端的也不要、低端也不要，所以他做一部分每次都够了。而且他是根据产品去选地块，而不是像我们盲目的去扩张以后，我先拿了一块地，再去研究客户，在这个区域里去定位，这个东西是很危险的。

【主持人】：就是说有一套即成的体系。

【刘新虎】：即成的体系，比如我做这种产品，一般都做近郊区，拿这个产品就直接在这个区域里面找地块，有这个地就去做了，这是没有问题的，如果我光拿一个地还不知道卖给谁你，再去研究，你想你怎么能卖得过当地的企业呢。既然对北京的客户了解比较深的话，何不一个一个产品给他做好呢，去做那个东西风险是很大的。

【主持人】：09年北京的地价涨的非常快，出现了很多的地王，您怎么看待这个现象？您刚才也谈到有想要拿地的意向，您认为什么时候是拿地的好时机呢？

【刘新虎】：实际上地王我觉得房价可能两个推动吧，主要还是供需矛盾的问题，可能我们看到从4月份启动以后房价涨到现在已经超过了07年增长的速度，我觉得有两个问题，第一个问题，供给被压缩了，因为07年很多人拿到地以后，第一个，08年看不清形势，08年回来需求下来以后导致成交量下来了，下来以后看不清形势不敢开工，因为产品包括对未来预期都改变了，开工量不足。另外，可能大家也能看到，包括金融危机，包括我们在08年的时候金融危机导致了很多开发企业资金链不足，当然还有后奥运经济的影响，导致对09年的形势根本看不清楚，这样08年再加上奥运本身对北京开复工的影响导致08年新开工的面积很小，所以09年形成市场供应量就很小了。我们看需求，需求是不以时间的变化停止的，07年房价上涨刚快以后有一部分需求被抑制下来了，08年大家都看不清形势的时候都没有出手，但是真正要买房子的人还是要买，三年的积累，所以你看任何一个项目一开盘无论多少钱都有人排队。反而另外一方面推动了地价的增长，因为有这种强烈的需求，大家肯定看到房价的预期以后，今年大面积开工，明后年的土地储备就不够了，为什么大量的去抢，像保利，因为作为一个上市企业有一个持续经营的问题，不能说今年好了把地都卖完了，明年不干了，这个团队怎么办，所以无论多高的地都要拿的。还有未来大家对土地的预期，包括对通胀的预期，我觉得也是推高了低价的一个原因，因为我们感觉到，土地的成本实际上是刚性的往上增长，无论拆迁也好、征地也好，这种成本都在往上涨。另外我们对通胀的预期，如果今年大量的回款不去投进去，我拿到现金是要贬值的，可能大家都感觉到这一点了，一定要出去了。我觉得这两点导致了需求的旺盛，房价的快速增长，加上地价的推动。我们这种企业，第一点，经营压力没有那么大，第二点，明年可能土地供应量会放大。有两个原因，第一，拉动内需的需要，今年我们土地储备1千个亿投进去了，明年肯定会形成土地供给，另外，明年这种地价供地的速度再慢的话，就会导致06年、07年开复工不足，土地价格上涨，再导致大家对房价的预期，房价也跟着涨，轮动，我想明年的供给速度从政府层面来说肯定会加大，现在国土不也在说，通过加大住宅供地平抑市场对土地价格的虚高，我想又是拿地的一个好时机，我们预计明年会是比较好的选地的时机。

【主持人】：因为去年12月份国家也出台了一些救市的政策，期限大概是一年，今年也差不多到期了，而且前一段时间我们搜狐焦点网也举办了一个关于政策大限的论坛，出了一个报告，不知道刘总有没有看过，讨论政策走势，现在好多业内人士，包括媒体，也都在讨论这件事情，您觉得优惠政策还会持续多长时间？您怎么看这个事情？

【刘新虎】：去年出了几个政策，包括二手房，现在可能大家探讨的比较多一点。我个人感觉是这样的，第一，这种政策我觉得到今年年底至少不会这么就截止了，我觉得从政策上有两个方面来考虑，第一，拉动内需的需要，为什么我们出台了一系列的政策，其实这种政策并不是针对房地产行业的，虽然可能挂着房地产，更多的实际上我们拉动固定资产投资，实际上还是要扩大内需的需要。我想对未来的经济预期现在还在探讨，到底这一轮是复苏，还是会有第二次的回落。

【主持人】：但是现在很多银行已经在收紧利率七折优惠的政策。

【刘新虎】：我觉得是这样来考虑的，比如房价再往上走的时候，可能他觉得自己风险比较大，从银行本身经营风险来讲，我觉得这个东西跟政策正好是相反的，我们不要太多的去看商业银行的基调，因为现在商业银行已经不是一个完全政府行为了，现在叫商业银行。其实前段时间我也跟银行界的人交流，原来我还挺担心我们存款在里面会不会很危险，现在我一看觉得还是比较放心的，因为银行对风险的控制能力，他比我们还要谨慎，是经营风险，这个东西前一段时间放了，这段时间可能就要收一点。另外一点，我个人感觉，出于经济的角度考虑，可能有两个初衷，第一点，比如今年放贷的压力已经没有了，今年大量的放款量已经够了，比如像今年年初的时候生怕贷不出去那个钱使劲要放出去，对预期额度的需求。第二，是不是有这种考虑？明年是不是会升息，今年放的越多越不合适嘛，为什么不到明年再放呢。因为明年通胀，比如今年CPI转正了，明年可能又上去了，超过3一个是对存款准备金的收缩，另外就是里可能要上调，可能就要压后。所以我说为什么政府的政策不会短期出现大的波动呢？第一，对未来的预期，这轮经济我们拉起来以后，实际上通过固定资产投资拉起来以后，到底能不能延续明年整个就起来了，我觉得这个可能是打问号的一个问题。第二，实际上大家可以看到，经济的启动是两架马车，一个是固定资产投资，另外一个是出口，实际上我们看到中国的经济刚刚开始复苏，所有的国外都开始进行贸易壁垒，这次胡锦涛主席到东南亚开太平洋会，当时第一个提出来就是贸易保护主义在抬头，实际上很多都是针对中国的反倾销主义的调查。实际上我们出口刚刚要抬头，但是现在就会出台一堆要屏蔽，完毕是明年比如更多的针对中国的贸易保护主义，可能我们的外需就会下来，这样我们固定资产不能停，所以基于这种考虑，我觉得基于对宏观经济拉动的政策，我觉得明年上半年可能还不会停止下来，我想至少要稳定一下。我们看到内需拉起来，外需又没有大的向下走或者抑制的趋势的时候，可能有些政策会转向。

【主持人】：之前聂会长也在我们会上发表演讲，说明年房价上涨压力比下降压力还要大，昨天社科院出了一个绿皮书，他说明年房地产发展应该说房价依然会往上走，如果想明年低点购房的那些购房者可能会失望，您怎么看明年房价的发展？

【刘新虎】：我个人感觉，房价上涨通道我觉得是不会改变的，除非说我们整个宏观经济出了大的问题了，调头了，那可能会。因为房价作为固定资产我觉得有两个推动，第一，在中国人口红利，需求在一定程度里面还会是刚性需求，另外一点，改善性的需求要增加，就是大家的收入水平提高以后，实际上整体的购买力会增加，这样推动房价。我觉得房地产为什么价格会一直在往上走，还有一个问题就在于，房地产实际上间接的承担了土地稀缺性的功能，这种东西实际上是稀缺的。因为我们13亿人口，无论城市化需求也好，还是大家生活水平要求提高也好，都是对房子需求很大的。另外一点，我们要考虑房地产作为我们短期投资的需要，可能有效的平抑通胀的需求，一旦启动我们现在发现，存款的转移，因为我们有多少万个亿的储蓄，实际上是没有好的流向的，现在又有通胀的预期，导致一定要流出来了，不能搁在银行里面，股市又很危险。前段时间我一直在疑问，大家可能看到这一轮买房子的人，我个人感觉不一定都是要住的，是有很多人本来有一套房子，现在又买一套房子，反正无所谓了，把钱搁在那。所以你说这个东西有泡沫呢？像美国的次贷危机是这样的，我通过银行的贷款，炒作，起来以后导致房地产怎么样，如果都是自有资金扔到那了，你觉得这个是泡沫吗，因为五年不变现对他没有影响，所以这种东西我觉得是很大的问题。这样为什么会增长？我觉得第一个是需求，另外有一部分人是拿了以后搁在那，保值和增值，没有人愿意承认自己投资的损失，尤其职业的，所以他不急需套现，这种情况下只要低于他这个价值肯定不会卖，所以就持有了。另外，从资产角度来考虑，今年的CPI负数，一旦转正以后大家对通胀的预期自然所有资产的价格会又一轮上去，包括我们说煤炭、能源，只要CPI上去我们进入一个复苏阶段以后，所有的估价体系都要提高。