【好居网】继7 月24 日推出全国首例租赁住房用地后，近期上海推出 4 幅租赁住房用地，分别位于古北、南浦大桥、龙阳路、上海南站，总建筑面积接近 20 万平方米。目前，全国各地都在力推住房租赁市场的发展，上海作为经济商业发展最快的城市之一，对租赁需求日益加重，在以租赁市场构建房地产发展长效机制中可谓是“又见炊烟升起”。

从目前国内租赁市场格局看，长租市场是个风口，不少市场研究指出行业巨大的市场空间与平台价值，这给很多行业先行者带了发展新机遇。对投资人来说，最为关心的是长效发展，毕竟目前进入市场的资本都不会是短期投资，因此，运营能力成为投资人较为关键的考量维度。从运营角度而言，抛开免租期收入、违约金收入等因素，最重要的还是租金差和出租率这两个要素。相关研究指出，如果物业是持有型的，就变成 caprate 的问题;简单转租业务租金差空间很小，于是大家想到了改造装修提高租金(包括 N+1)，但租金差目前市场仅仅看到了改造带来的 P(价格)的提升，并未考虑受众 V(数量)的下降，这个关键问题是测算市场空间最容易被忽视的环节。另一个就是空置率，行业出租率需要达到 90%才能盈利，和测算的回报率水平是一致的，这是基于目前规模经济假设的前提(标准化带来的成本控制、单人管房量的提升)，但我们也应注意到，规模上升也会经历一个拐点，也就是规模到一定阶段，会出现“量价悖论”，因为不同价格区间的受众人群数量差别很大。

在上周结束的21世纪住宿业高峰论坛上，优帕克集团董事长李静提出目前阶段长租市场站在风口上，作为运营方，则应清醒地认识到机遇与挑战。拥有15年高端公寓市场运营实操经验，李静深有体会，“行业发展到一定程度都讲求规模化，不过，对于酒店或者公寓行业来说，更考验企业的精细化、专业化的运营的能力，来解决租金差与空置率的两大问题。举例来说，公寓行业拿房成本和装修摊销占到了70%的成本， 这也就意味着，如果运营能力没有达到一定的水平，包租的房源规模越大，利润空间持续承压，这会造成越做越不盈利的窘境。优帕克在进入行业最初，就提出产品、服务、IT 三大体系同时发力， 多元化的产品满足多层次的租客需求，高标准的服务品质助力公司建立良好的市场口碑、而IT体系则提升了运营效率，这三大体系为公司长足发展奠定了坚实的基础。”

在李静看来，公寓行业是非常讲究运营能力的行业，其中，除了拿房成本与装修外，空置率每上升一个点全年的利润就可能化为乌有，因此，服务的提升将创造高于市场租金的品质溢价。

优帕克在服务上的精致化在诸多细节中得到体现。在交接房源的过程中，优帕克会针对房屋进行多达400多项的全面检测，并设有一套完善的房间工程检查标准，这其中涵盖水系统、电系统、空调系统、室内装饰装潢、房内家具家电及卫生洁具、厨具等数个环节，力求全面了解房屋的内部情况。一方面，全面且细致的检测是为了令业主能够放心地将手中的优质房源交给优帕克管理、维护。另一方面，通过检测可以针对性地对房屋进行前期的保养、维修，体现了优帕克的高品质保障，从而创造了租金的溢价空间。李静认为公寓行业并不是暴利行业，未来标准化的服务和增值服务才是制胜关键。

有业内人士指出，无论是集中式还是分散式，资金回报率低和空置率的问题普遍存在于整个租赁行业内。链家旗下的长租公寓“自如”在运营初期的五年非常痛苦，当时一线城市的租金回报率都不到2%，空置率居高不下，当然，现在随着自如运营的改善，这种情况已经有所改变。

纵观目前的国内长租市场，已经形成各路英雄聚集的竞技场。这些企业拥有比互联网公司雄厚的资本，或者比房产公司和中介机构更为完善的产业链条，它们比拼各自的优势，用着自己擅长的方式来运营长租公寓这一类型产品。在抢滩这一风口市场的过程中，也许运营优势领先的企业或将成为最后的赢家。